承租人优先承租权的完善
解读《民法典》第七百三十四条
承租人优先承租权出台的背景
什么是承租人优先承租权？
我国《民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。结合我国民法典的该条规定来看，优先承租权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同届满之日。优先承租权不是一项法定权利，而是基于租赁合同约定产生的约定权利，是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。
如何行使优先承租权？
首先，承租人优先承租权的行使时间要在租赁合同开始之后，租赁期限届满之前。
其次，承租人要有继续使用租赁物的意愿，并且有继续使用租赁物的行为。
再次，出租人对承租人的上述行为没有提出异议，但租赁期限视为不定期。
结语：出于对所有权人利益的保护，民法典在确定优先承租权时强调了“同等条件”。“同等条件”的设置是民法典在所有人和承租人之间进行利益衡量后的制度设计。“同等条件”应该包括租赁价格、支付方式、租赁期限、承租人的信用状况等。
同时，建议在未来租赁合同中约定或者写入“租赁合同到期承租人放弃优先承租权”的条款，这一事先的风险分配机制是民事主体意思自治、行使权利的一种表现，应予保护。
