本文结合《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释，总结出实务中关于离婚时不动产分割的裁判尺度，便于广大律师在解决离婚纠纷案件中不动产分割问题有一个较为统一、明晰的处理意见。
作者在本科学习期间，初次接触到《中华人民共和国婚姻法》课程时，便被其中的财产分割法律法规逻辑的严谨又带着一丝人情味以及在实务中操作更加具有技术性所吸引；自己也曾在校图书馆查阅大量学术资料、期刊，也曾跟随导师认真探讨过相关问题。
毕业后进入河南世纪唐人律师事务所实习期间，接触了大量的纷繁复杂的离婚纠纷咨询，其中关于不动产如何分割往往是当事人在咨询过程中十分在意并希望获得准确法律意见的一项内容。
《婚姻法》财产分割问题，并不像《公司法》股权分割似的有着“冰冷感”的技术规范。相反笔者认为他有比有限责任公司更强的人合性，律师在处理不动产的分割问题时，应本着让夫妻双方“更好的离别”的宗旨去操作财产分割问题，一个合情、合理、合法的法律意见会给当事人最大的心理支持。
一、问题的提出
《中华人民共和国婚姻法》（2001修正）第39条【夫妻共同财产的离婚处理】离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。
然而在我国不动产实行登记生效主义，因此不动产的交付使用和取得所有权通常会分开来。在实务中，不动产作为离婚时一项待分割财产，准确分割财产的首要任务便是：判定是否属于夫妻共有财产。面对离婚时不动产分割问题，需抓住问题的关键。
二、离婚时不动产分割问题关键
在离婚时，夫妻双方的个人财产应归各自所有、同时应对夫妻双方共同财产进行分割，夫妻共同财产分割无其他特殊情形会以双方均分为主。
在婚姻存续期间因为双方共同使用不动产（以房产为主）的缘故，并不会对产权归属产生过多争议，然而在夫妻感情破裂，双方即将解除婚姻关系之际，不动产权属争议就会爆发。针对大多数普通家庭而言，不动产都属于一笔巨额财富，因此该笔财富在离婚时被认定为夫或妻一方个人财产还是夫妻双方共同共有财产，便是不动产分割的关键所在。
三、关于个人财产或共同财产的认定
（一）婚姻关系建立前，夫或妻一方出资购买房屋，离婚时分割问题
夫或妻一人出资的情形下结婚前出资方已经取得房屋产权（此处产权取得以前往有关机关登记为准），并且已经偿还完毕全部个人贷款或全款购买房屋的，属于个人财产。
但正如我们前文所提到的，不动产所有权的取得通常会与交付分割开来，现实生活中存在婚前已经偿还完毕全部贷款，但婚后才取得房本，房屋最后登记在出资人个人名下的，仍认定为夫或妻一方个人财产，另一方无权要求分割。
随着经济进步和发展，中小城市城市化的不断推进，类似于鹤壁市这种环境优美、城市基建完善的中小城市，在政策、环境等总总因素综合作用下导致房价的飞涨，因此很多新一代购房者倾向于婚姻关系建立前由一方出资，支付房屋首付款后向银行贷款，房屋落户于出资方名下，但婚后夫妻以共同财产还贷的情形，在司法实践中通常将该房屋认定为个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分，而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。
《婚姻法》是冰冷的，但爱情却是炽热纯粹的，在婚姻关系建立前，男女双方已经按照中华民族善良风俗进行了订婚等仪式后，双方通常会为构建一个美好的家庭而购买房屋，此时一方出资，但出于对爱情的忠贞，对感情绝对信任亦或者为表衷心会将房产登记在另一方名下，此种情形下，实务中法官通常会视为以结婚为目的的赠与，按受赠方（产权登记方）个人财产处理，出资人无法分割该财产。
当然类似与上文所述仅填写一方名字情形很少见，通常是由于出资方不具备购房条件，才以对方名义购房，并将产权登记在对方一人名下，此时如果出资人能够主张足够的证据，证明只是借用对方名称或资质买房，应按夫妻共有财产处理，出资人可以请求分割。
于此情形对应的，较为常见的情形是，婚前乙方出资购房，房屋落户于双方名下，此时虽然婚姻关系未建立，但也会被认定为夫妻共同财产，离婚时不考虑出资情形，一律均分做财产分割。
（二）婚姻关系建立前，夫妻双方出资购买房屋，离婚时分割问题
第一种情形最为常见，夫妻双方共同出资，不考虑出资情形，房屋落户于双方名下，该房屋属于夫妻共同财产，婚姻关系解除时，一律均分做财产分割。
第二种情形，双方婚前同居期间（通常因为未达
法定结婚年龄或者其他主观原因只同居未领证）购买房屋，且以结婚后共同使用目的，但只登记在一方名下，实务中会按照共同共有处理，不会按照出资比例多少认定为按份共有，通常仍会平分。
第三种情形与第二种情形基本情况一致，但双方并未同居生活，在实务中处理存在不同的理解，有的法官倾向于跟第二种情形一致按照共同共有分割，也有法官结合购房时的背景、出资数额认定，具体参照借款或者赠与处理没有统一的裁判尺度。
（三）婚姻关系建立后，夫或妻一方以个人财产出资购房，离婚时分割问题
建立婚姻关系后，夫或妻一方以婚前个人财产购买房屋投资用于居住，且该房屋只登记在自己（出资人）名下，如果房屋已经支付了全款，房屋可以算成个人财产的转化，依旧认定为个人财产，在离婚时另一方无权请求分割。
实务中常见情形为结婚后，夫或妻一方以婚前个人财产出资购买房屋，也登记在自己名下，但只支付了房屋的首付款，房屋剩余贷款由双方共同偿还，此时在离婚时，房屋依旧认定为出资人（同时也是产权人）个人财产，但关于共同偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产，属共同共有，离婚时应该就该部分价值进行评估平分，房屋产权人应就该部分价值折价后补偿给另一方。
当然目前而言，国民整体法律意识都在增强，在缔结婚姻关系时，虽然存在夫或妻一方以婚前个人财产出资购买房屋，但另一方会主动要求登记到双方名下，此种情形无论是全款购房亦或者是交纳首付款后分期偿还贷款，房屋都会被认定为夫妻共同财产，在离婚时应当均分。
（四）婚姻关系建立后，夫妻双以共有财产出资购买房屋，离婚时分割问题
男女双方建立了婚姻关系后，夫妻双方用共同财产购买房屋无论是登记在双方名下（典型的共同财产）亦或者只登记在一方名下，此种情形都属于夫妻共同财产，在离婚时应当均分。
但特殊情形是，在北上广深、沿海一线发达城市，地方政府为了控制房价，解决“炒房”问题，维护市场秩序，会对第二套房屋增收二套房税或者房屋空置费，此时一些夫妻会选择将房屋登记在未成年子女名下，由于房屋属于登记生效主义，因此在夫妻双方离婚时，该套房屋并不能作为夫妻共同财产进行分割，应参照物权效力，房产归孩子所有，有抚养权的一方暂时管理该房产，待未成年孩子到达法定年龄后由其自行处理。
（五）婚姻关系建立前后，父母出资为子女购房的10种情形讨论
婚姻不只是两个人的结合，而是两个家庭的结合。在现实生活中存在大量的父母为子女出资购房的情形，因此在离婚时，此类房屋如何分割也成了日常法律咨询的常见问题。
第一种情形，缔结婚姻关系前，男方或女方一方父母全额出资购买房屋，登记于出资方子女名下的，该房屋属于夫妻一方婚前个人财产，离婚时，另一方无权请求分割。
第二种情形，缔结婚姻关系前，男方或女方一方父母支付了房屋首付款，且登记于出资方子女名下，但是由夫妻二人共同还贷，则离婚时，参照上文(三)第二段的论述，房屋依旧认定为出资人子女（同时也是产权人）个人财产，但关于共同偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产，属共同共有，离婚时应该就该部分价值进行评估平分，房屋产权人应就该部分价值折价后补偿给另一方。
第三种情形，缔结婚姻关系前，男方或女方一方父母支付了房屋首付款，但登记在另一方子女名下，此种情形，虽然产权人为另一方，但在离婚时，该房屋的所有权也会认定为夫妻共同财产，而并非登记方的个人财产。出资方子女（非登记人）有权要求分割房产。但该情形也存在例外，如父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定。
第四种情形，缔结婚姻关系前，男方或女方一方父母支付了房屋首付款，登记在双方子女名下，此时应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有，离婚时，应当均分。
第五种情形，缔结婚姻关系前，男女双方父母出资购房，无论是登记在双方子女名下亦或者登记于其中一方名下，应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，属于夫妻共同财产。
其中登记在一方子女名下的，也不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有，在离婚是应当按照双方父母的出资额按份分割。
第六种情形，缔结婚姻关系后，夫或妻一方父母全额出资购房，房产登记在出资方子女名下的，视为出资人父母只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产，在离婚时，另一方无权请求分割。
第七种情形，缔结婚姻关系后，夫或妻一方父母全额出资购房，房产登记在对方名下亦或者夫妻双方名下的，除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方的，通常会认定为对双方的赠与，属于夫妻共同财产，离婚时，应平均分割。
第八种情形，缔结婚姻关系后，夫或妻一方父母部分出资（或支付首付款）购房，婚后夫妻双方用共同财产偿还贷款，无论房产登记在出资人名下亦或者夫妻双方名下的，应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外，在离婚时，出资父母的子女一方适当多分。
第九种情形，缔结婚姻关系后，夫妻双方父母全额出资购房，但房屋仅登记于一人名下，该房屋应认定为夫妻共同财产，可按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外，离婚时应按照双方父母出资份额进行划分。
第十种情形，缔结婚姻关系后，夫妻双方父母全额出资购房，房屋登记于双方名下，属于夫妻共同财产，离婚时，平均分割。
